Wynagrodzenie za służebność przesyłu – kiedy właściciel może domagać się zapłaty za urządzenia na działce? (Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16)

Słupy energetyczne, linie napowietrzne i kablowe, gazociąg, wodociąg, kanalizacja, ciepłociąg czy infrastruktura telekomunikacyjna przebiegająca przez nieruchomość to w praktyce realne ograniczenie prawa własności. W wielu przypadkach właściciel może nie tylko żądać „uregulowania stanu prawnego”, ale również wynagrodzenia – zarówno za ustanowienie służebności przesyłu, jak i (odrębnie) za bezumowne korzystanie z gruntu za lata wstecz.

Poniżej omawiamy, kiedy roszczenia są zasadne, jak wygląda typowa ścieżka działania i co zmienia wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16).

1) Czym jest służebność przesyłu i kiedy powstaje problem

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorcy (np. energetycznemu, gazowemu, wodociągowemu) korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do posadowienia, eksploatacji, konserwacji i modernizacji urządzeń przesyłowych.

W praktyce problem pojawia się, gdy:

• urządzenia znajdują się na działce bez umowy z właścicielem,
• brak jest ujawnienia prawa w księdze wieczystej,
• przedsiębiorstwo twierdzi, że „ma prawo, bo urządzenia stoją od dawna”, powołując się na zasiedzenie.

2) Dwa niezależne roszczenia właściciela: „na przyszłość” i „za przeszłość”

A. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu (na przyszłość)

Jeżeli strony nie potrafią zawrzeć umowy, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305² k.c.).

W praktyce sąd niemal zawsze korzysta z opinii biegłego (zwykle z zakresu geodezji i wyceny), aby:

• wyznaczyć pas służebności,
• ocenić wpływ urządzeń na sposób korzystania z nieruchomości,
• wyliczyć wynagrodzenie jako ekwiwalent za trwałe obciążenie prawa własności.

B. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (za lata wstecz)

To roszczenie jest odrębne od ustanowienia służebności. Przysługuje wtedy, gdy przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez tytułu prawnego (bez umowy/bez skutecznej decyzji/bez wykazanego zasiedzenia).

W orzecznictwie akcentuje się, że wysokość wynagrodzenia zasadniczo zależy od:

• okresu korzystania,
• rynkowych stawek za odpłatne korzystanie (podejście „ile uzyskałby właściciel, gdyby oddał grunt do odpłatnego korzystania”),
  a nie wyłącznie od hipotetycznych planów inwestycyjnych właściciela.

3) Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) – dlaczego jest tak ważny dla właścicieli

W wielu sporach przedsiębiorstwa przesyłowe broniły się twierdzeniem: „służebność została zasiedziana, więc nie płacimy”, zwłaszcza gdy infrastruktura istniała od dziesięcioleci.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, zakwestionował dopuszczalność – przyjmowanej w praktyce – koncepcji nabywania przed 3 sierpnia 2008 r. (czyli przed wprowadzeniem służebności przesyłu do k.c.) w drodze zasiedzenia służebności gruntowej „odpowiadającej treścią” służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa (w określonym ujęciu interpretacyjnym).

Co istotne, w samym rozstrzygnięciu TK odnosi się również do sytuacji, w której nie wydano ostatecznej decyzji administracyjnej stanowiącej podstawę korzystania z cudzej nieruchomości (np. decyzji wywłaszczeniowej lub decyzji wydanej na podstawie przepisów szczególnych wskazanych w pytaniu prawnym).

Praktyczny skutek: właściciele uzyskują mocny argument w sprawach, w których przedsiębiorstwo opiera obronę wyłącznie na „dawności infrastruktury” i zasiedzeniu sprzed 2008 r. Każda sprawa nadal wymaga jednak analizy dokumentów (bo przedsiębiorstwo może podnosić inne tytuły prawne, a niekiedy – zasiedzenie w innym ujęciu).

4) Od czego zacząć – zalecana kolejność działań

1. Ustalenie stanu prawnego: umowa, decyzja, wpis w księdze wieczystej, dokumentacja budowy/modernizacji, korespondencja.
2. Wezwanie do zawarcia umowy o odpłatne ustanowienie służebności przesyłu (często także z propozycją polubownego rozliczenia).
3. Wniosek do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem (gdy brak porozumienia).
4. Analiza roszczeń „wstecz” i ewentualny pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie – z uwzględnieniem przedawnienia, dowodów i realnych stawek.

5) Podsumowanie

Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, nie oznacza to automatycznie, że przedsiębiorstwo może korzystać z gruntu „za darmo”. W typowych sprawach możliwe są dwa niezależne kierunki dochodzenia należności:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu (na przyszłość),
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie (za lata wstecz – w granicach dopuszczalnych terminami przedawnienia).

Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) stanowi ważny punkt odniesienia w sporach, w których przedsiębiorstwa powołują się na „zasiedzenie sprzed 2008 r.”.