Prawo pierwokupu Lasów Państwowych a spór o cenę nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości gruntowej może okazać się znacznie bardziej skomplikowana, jeżeli grunt jest oznaczony jako las, przeznaczony do zalesienia albo objęty dokumentami planistycznymi lub urządzeniowymi, które powodują zastosowanie przepisów ustawy o lasach. W takich sytuacjach Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu. Wynika to w szczególności z art. 37a ustawy o lasach, który przewiduje prawo pierwokupu m.in. przy sprzedaży gruntu oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków albo przeznaczonego do zalesienia.

W praktyce oznacza to, że sprzedający i kupujący zawierają najczęściej warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zawiadamia właściwego nadleśniczego o treści umowy, a Lasy Państwowe mogą w ustawowym terminie zdecydować, czy wykonują prawo pierwokupu. Ustawa przewiduje, że prawo to może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez nadleśniczego zawiadomienia, a oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu składane jest co do zasady w formie aktu notarialnego.

Co dzieje się po wykonaniu prawa pierwokupu?

Wykonanie prawa pierwokupu powoduje daleko idące skutki dla sprzedającego. Zgodnie z art. 600 § 1 Kodeksu cywilnego przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez sprzedającego z pierwotnym kupującym, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Problem pojawia się wtedy, gdy Lasy Państwowe wykonują prawo pierwokupu, ale jednocześnie kwestionują cenę ustaloną przez strony w warunkowej umowie sprzedaży. Ustawa o lasach przewiduje szczególny mechanizm: jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, może w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. Sąd ustala cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

Czy każda różnica między operatem a ceną z umowy uzasadnia spór?

Nie każda różnica pomiędzy ceną ustaloną przez strony a wartością wskazaną w operacie szacunkowym musi oznaczać, że cena „rażąco” odbiega od wartości rynkowej. Pojęcie rażącego odbiegania ma charakter ocenny i powinno być analizowane z uwzględnieniem realiów konkretnej transakcji, sytuacji rynkowej, cech nieruchomości, sposobu poszukiwania kupującego oraz przebiegu negocjacji.

W orzecznictwie podkreśla się, że ingerencja sądu w cenę ustaloną przez strony umowy sprzedaży powinna mieć charakter wyjątkowy. Sąd Rejonowy w Słupcy w sprawie I C 60/24, odwołując się do wcześniejszego orzecznictwa, wskazał, że sądowa ingerencja w cenę dotyczy wyłącznie sytuacji, w której cena sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, a nie każdej sytuacji, w której podmiot wykonujący pierwokup uważa cenę za niekorzystną.

Sprzedający nie pozostaje bez ochrony

Wykonanie prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe nie oznacza, że sprzedający powinien biernie oczekiwać na wynik postępowania. W wielu przypadkach konieczna jest aktywna obrona przed żądaniem obniżenia ceny, w szczególności poprzez wykazanie, że cena ustalona w umowie była wynikiem realnych negocjacji, odpowiadała warunkom rynkowym i nie miała na celu obejścia prawa pierwokupu.

Znaczenie mogą mieć m.in. dokumenty dotyczące procesu sprzedaży, korespondencja, sposób ustalenia ceny, zainteresowanie nieruchomością przez potencjalnych nabywców, cechy samego gruntu, a także prawidłowa analiza operatu szacunkowego. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej oceny, ponieważ pozornie podobne stany faktyczne mogą prowadzić do odmiennych wniosków procesowych.

Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Dembowskiego posiada doświadczenie w prowadzeniu spraw dotyczących prawa pierwokupu, sporów o ustalenie ceny nieruchomości oraz postępowań sądowych związanych z nieruchomościami. Kancelaria analizuje zarówno etap poprzedzający zawarcie umowy, jak i sytuację po wykonaniu prawa pierwokupu, przygotowując stanowisko procesowe z uwzględnieniem interesu Klienta.

Pomoc prawna w sporach z Lasami Państwowymi

Spory dotyczące prawa pierwokupu Lasów Państwowych są sprawami wymagającymi połączenia wiedzy z zakresu prawa cywilnego, prawa nieruchomości, postępowania sądowego oraz analizy ekonomicznej transakcji. W takich sprawach istotne jest szybkie działanie, ponieważ część terminów ustawowych jest krótka, a sposób sformułowania stanowiska procesowego może mieć istotne znaczenie dla dalszego przebiegu sprawy.